杭城价格战波及二手房市场 一处别墅一口气降500万

　　杭城价格战波及二手房市场 一处别墅一口气降500万

　　杭州楼市开年两个楼盘的价格战几乎吸引了全国媒体的注意力，各种“腰斩论”、“崩盘论”也随即蔓延开来。虽然紧紧跟进价格战的楼盘并没有出现，但毋庸置疑，这起事件引起的连锁反应还是在某种程度上影响了市场信心和心态。新盘价格战还对杭州二手房市场产生了冲击，目前市场观望情绪更浓，一些二手房的挂牌价也开始出现下调。

　　部分豪宅开始自降身价

　　“最近联系了一些房东，发现他们的心态还是出现了一些变化。”我爱我家文新店资深房产经纪张亦鲁向记者透露。

　　张亦鲁目前负责的物业主要是分布在城西一些小区的高端物业，比如独栋、联排别墅等。最近，他手里的一套独栋别墅挂牌价格一口气降了500万元，而这已经是这套别墅今年以来第二次大幅度下降挂牌价。

　　这套面积约490平方米左右的别墅位于城西某知名别墅区，去年5、6月份左右挂牌上市，当时的挂牌总价约5500-5600万元之间，据了解，这个挂牌价与小区里的同类物业相比，高出约10%左右，当时房东的心态就是先挂着看看，能卖就卖。

　　到了今年1月份，这套别墅几乎没等来什么意向看房客，房东心里价位有所松动，把挂牌价下降了300万元。而在城北北海公园降价一周左右的时间，在张亦鲁再次进行回访时，房东提出把挂牌价再下调500万元。

　　“现在二手房成交难，尤其是这种豪宅，有些房东开始对后市觉得不太乐观，就开始降价了。”在张亦鲁的挂牌名单中，最近几天降价的豪宅物业不少，其中包括湖畔花园的一套独栋，建筑面积约200多平方米，花园面积约300多平方米，以前挂牌价为1500万元左右，目前下调了300万元；还有一套城西桂花园的双联排屋，面积约150多平方米，以前挂牌价1000万元，现在下调了200万元。

　　因为豪宅的客户群相对就很小，许多房子挂牌一年时间都只有一两个客户、甚至没有人看房，现在部分房东已经开始希望通过调整挂牌价尽快把房子出手，还有一些不着急用钱的房东，则认为现在卖房子太难，与其大幅降价，不如等等再说。

　　周边二手房成交受影响

　　跟豪宅市场受到的间接影响相比，处于“战火区”的城北二手房，受到的冲击则更为直接，尤其是最近成交的一些二手房，成交价格直接下跌。

　　据21世纪不动产城北某门店经纪人小叶分析，在杭州大城北，距离北海公园和天鸿香榭里较近区块本身可售的二手房就比较少。可售房源比较集中的是风雅乐府和海派风景这两个次新房楼盘。这两个楼盘当年作为新盘出售的价格就不低，以海派风景为例，许多房源价格在15000元/平方米左右，最高的时候单价甚至达到17000元。

　　现在如果参考此次调整价格的两个楼盘，如果想以当时买入的价格卖出无疑显得非常困难。

　　最近，海派风景刚成交的一套面积84平方米公寓，房东和客户从年前就开始沟通，当时房东挂牌价格为120万元左右，折合单价约14285元，据说这还是房东参考了当时万科北宸之光开盘价后定的“良心价”。但这次，城北区域又一次成为了降价急先锋，急于出售的房东再次妥协，最终这套二手房的成交价格为104万元，折合每平方米12380元，比之前的价格再下降13.3%。

　　卖房子定价越来越实际

　　虽然受到了一定的影响，不过从整体来看，目前杭州二手房市场依然是比较平稳的。

　　来自房途网的调查数据显示，刚刚过去的2月份，杭州共成交二手房1198套(含萧山、余杭区)，相比2013年同期的1626套有所减少，但仍处于比较正常的成交区间。尤其是主城区的价格，并没有大多地受到新盘降价的影响。从挂牌价上来看，德信北海公园周边的二手房房东挂牌价格略有松动，但是这些二手房受到去年万科北宸之光开盘的影响，价格已经下调了一次，所以挂牌价下降反而不明显了，房东对挂牌价越来越理性。

　　在最近中介公司针对城北二手房客户的回访中，许多房东问得最多的一句就是“我的房子现在什么价格能够卖出去？”几乎所有的房东对现在区域内的房价表现都不太满意，而且挂牌的意愿有所降低。

　　海派风景附近一家公众房网门店的张经理表示，他们回访房东时都会结合房屋的实际情况给房东一个较为合理的价格区间，以前很多客户总以为房产经纪人们为了能加快成交故意压低房价，但近段时间回访的许多房东开始对他们提出的价格方面的建议表示接受，并且希望经纪人能够帮助尽快促成交易，一些实在是无法“割肉”的房东，自己也会提出暂时不挂牌或以出租的方式代替出售。从回访的情况来看，总体而言，房东也越来越理性了。

　　近期市场预期依然平稳

　　接下来的市场会怎样？

　　受到部分新房降价促销的影响，很多人担心会不会继续引发连锁反应，导致部分区域的二手房处于有价无市的尴尬局面。

　　对此，我爱我家市场研究中心相关负责人认为，目前杭州商品房可售房源量接近12万套，库存压力较大，但事实上萧山、余杭占比最高，分别达到33%和22%，加起来占到整体存量一半以上。而主城区内仅45%。并且在库存项目中，商业地产占比42%，住宅项目约3万余套。因此可实际影响二手房市场的商品房项目，目前仅存在个别区域，如申花、城东新城、大城北等区域。从总体上来说，杭州二手房价格仍然保持稳定。

　　事实上，在春节假期以及年后二手房贷款利率上调的双重因素影响下，杭州主城区二手房市场已经有所降温。从整个市场反应来看，尽管当前二手房贷款额度偏紧，利率优惠取消，抑制了部分购房需求，但从长期来看，刚性购房需求依旧存在，市场短期的观望并不会消除需求的存在，统计数据表明，2月份除春节假期因素导致月初前几天零成交以外，春节后杭州二手房成交量已经开始逐步恢复，接近于1月日均正常水平，预计3月还将有部分购房需求将持续释放。

　　价格方面，在信贷收紧影响下，特别是受到贷款影响最大的二手房，价格开始出现松动。

　　我爱我家统计数据显示，2月份杭州二手房成交价格相对1月份出现小幅回落，可见目前房价上涨的势头得到一定程度的遏制。

　　另外，21世纪不动产杭州区域副总经理周晨认为，此次出现在城北的价格战，是杭州楼市高库存下的一种正常表现，而且调整的范围完全在意料以及可控的范围内，每个企业都有自己的开发节奏和营销套路，对许多企业而言，将资金快速回笼才是最重要的事情。按照同样的市场规则，他也给一些二手房房东提出建议，如果真想出售自己手里的物业，也请紧跟市场大势，挂牌价如果偏离太远，在目前的市场中，成交机会就会比较渺茫。（编辑 大于）